Băn khoăn ngưỡng thuế nhà cho thuê

Thí điểm mới trên những bất cập cũ

Cuối tháng 4 vừa qua, Cục Thuế TP.HCM đã triển khai thí điểm chương trình thu thuế căn hộ, nhà ở cho thuê tại quận 11. Theo đó, các dự án căn hộ cho thuê như: chung cư Res 11, khu nhà ở thương mại Thuận Việt, cao ốc Bảo Gia, chung cư 70 Lữ Gia, cao ốc Khải Hoàn… đều phải thực hiện khai báo và nộp các loại thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) với mức nộp tương ứng 10% doanh thu.

Theo khảo sát tại chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân, P.3), hiện giá cho thuê căn hộ diện tích khoảng 70 m2 ở mức trên 10 triệu đồng/tháng; căn hộ cho thuê khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt, P.15) diện tích 90 m2 cho thuê khoảng 12 triệu đồng/tháng. Với các mức giá cho thuê này, doanh thu 1 năm từ cho thuê căn hộ của chủ nhà sẽ vượt qua mức 100 triệu đồng và bắt buộc phải nộp 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN.

Hầu hết các chủ nhà cho thuê căn hộ chung cư đều cho rằng việc phải nộp thuế 10% trên doanh thu như quy định hiện nay của ngành Thuế là quá cao đối với lĩnh vực cho thuê nhà ở. Bởi tính đến hiện tại các loại hình kinh doanh dịch vụ khác như: cá nhân có thu nhập từ dịch vụ karaoke, massage, sửa chữa máy tính, cung cấp nội dung số trên mạng, tư vấn giám sát thi công… chỉ phải đóng thuế TNCN 2% và thuế GTGT 5%, tổng cộng thuế suất là 7%. Hay cá nhân làm đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số, bán hàng đa cấp chỉ đóng duy nhất thuế TNCN là 5%…

Luật sư Trần Xoa – Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang cho rằng, ngưỡng doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê căn hộ, nhà ở 100 triệu đồng/năm (tương đương 8,3 triệu đồng/tháng) là mức đã được quy định từ năm 2015 tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính (Thông tư 92). Đến thời điểm hiện nay mức này đã khá lạc hậu, bởi giá thuê căn hộ cho thuê ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM vài năm gần đây liên tục tăng.

“Nếu áp dụng ngưỡng này hầu hết chủ cho thuê căn hộ sẽ phải đóng thuế vì tiền đầu tư để mua căn hộ ngày càng cao, mức khấu hao tài sản hàng năm khoảng 200 triệu đồng (đối với căn hộ mua 5 tỷ đồng – PV) thì buộc chủ nhà phải cho thuê trên 10 triệu đồng/tháng”, ông Xoa tính toán.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico cho rằng ngưỡng giảm trừ gia cảnh đối với người nộp thuế trước đây là 9 triệu đồng/tháng, mức này tương ứng với mức cho thuê nhà 100 triệu đồng. Thế nhưng hiện nay ngưỡng giảm trừ gia cảnh đã được nâng lên 11 triệu đồng, nghĩa là tương ứng với 132 triệu đồng/năm. Vì vậy ngành Thuế cần xem xét lại mức khởi điểm đánh thuế từ hoạt động cho thuê căn hộ, nhà ở, bởi con số 100 triệu đồng/năm đã lỗi thời, cần phải thêm từ 50-100% mới phù hợp với các quy định mới của Luật Thuế TNCN.

Nghiên cứu lại vẫn khó thực hiện

Tiếp nhận nhiều kiến nghị của các doanh nghiệp, người dân và chủ đầu tư các dự án bất động sản cho thuê, mới đây Tổng cục Thuế đã phát đi thông điệp sẽ nghiên cứu, đề xuất Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trong chương trình sửa Luật Thuế GTGT trong thời gian tới. Tổng cục Thuế cũng thừa nhận mức thuế 10% doanh thu đối với lĩnh vực cho thuê căn hộ, nhà ở hiện nay là chưa hợp lý, bởi so sánh với việc gửi tiền tiết kiệm ngân hàng thì người dân không phải chịu thuế, trong khi nếu đầu tư căn hộ để cho thuê lại phải chịu thuế cao hơn so với nhiều dịch vụ khác.

Bà Tạ Thị Phương Lan – Phó Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) cho rằng, mặc dù hiện nay ngưỡng thu nhập chịu thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự. Vì vậy việc đốc thúc, quản lý chặt chẽ việc thu thuế đối với người có căn hộ, nhà ở cho thuê sẽ tạo ra sự công bằng đối với các thành phần kinh tế khác. Do đó, Tổng cục Thuế sẽ tiếp tục chỉ đạo rà soát để thu đúng, thu đủ các khoản thuế này.

Tuy nhiên, ở góc độ thị trường hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng ngay cả khi ngành Thuế vào cuộc tích cực, thậm chí bổ sung và sửa đổi ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với hoạt động cho thuê căn hộ, nhà ở cho phù hợp hơn thì cũng khó kiểm soát tình trạng lách thuế của chủ căn hộ và các dự án nhà ở cho thuê. Bởi việc cho thuê căn hộ, nhà ở là thỏa thuận dân sự giữa người thuê và chủ nhà, rất khó để kiểm tra việc các bên có thực hiện kê khai đúng giá thuê thỏa thuận hay không.

Thậm chí theo luật sư Nguyễn Đức Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Luật Việt Tín Nghĩa, hiện nay các quy định của Thông tư số 92 của Bộ Tài chính cũng còn nhiều bất cập chưa được cụ thể hóa. Chẳng hạn, Thông tư 92 quy định ngưỡng doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì chủ cho thuê không phải nộp thuế, nhưng không nói rõ doanh thu đó là từ một hay nhiều tài sản. Vì vậy, Tổng cục Thuế cần cụ thể hóa cách xác định doanh thu tính thuế trong vòng 1 năm của cá nhân cho thuê căn hộ chứ không phải là doanh thu cho thuê của một tài sản. Nếu một cá nhân cho thuê nhiều căn hộ thì doanh thu tính thuế phải là tổng doanh thu cho thuê các căn hộ cộng lại trong một năm. Từ đó, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ kê khai, nộp thuế của cá nhân đó.

Ngoài ra, có một số căn hộ cho thuê được tạo lập từ việc góp vốn của nhiều cá nhân và lợi nhuận chia theo tỷ lệ vốn góp. Mà Thông tư số 92 chỉ xác định đối tượng nộp thuế cho 1 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế. Từ đó, thu nhập của một cá nhân sẽ chưa tới mức chịu thuế và khi triển khai thu thuế các trường hợp này, cơ quan thuế sẽ gặp lúng túng, không có pháp lý để đối chiếu và áp dụng nhằm thu đúng, thu đủ với các cá nhân có căn hộ và nhà ở cho thuê.