SSI Research cảnh báo về “bong bóng” bất động sản ở một số địa phương cần được hạ nhiệt

Các đô thị lớn đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng

Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Điều này đã khiến sức thanh khoản trên thị trường giảm sút.

Cụ thể, theo báo cáo của CBRE, tại Hà Nội, số lượng căn hộ rao bán trên thị trường trong quý I/2022 chỉ đạt hơn 3.500 căn, giảm 34% so với cùng kỳ. Tổng cộng có khoảng 4.800 căn được bán trong quý, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 70%.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1.655 USD/m2, khoảng 38 triệu đồng/m2, trong quý I/2022, tăng 13% so với cùng kỳ.

Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao nhất, giá bán trung bình tăng 16% so với cùng kỳ do định vị sản phẩm cao hơn trong các đợt mở bán tiếp theo của các đại khu đô thị làm cho giá bán tăng lên.

Tương tự, với bất động sản thấp tầng, toàn thị trường ghi nhận mở bán 296 căn, giảm 25% so với cùng kỳ.

Giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội cũng tăng mạnh lần lượt là 50% và 38% so với cùng kỳ chủ yếu do phát triển cơ sở hạ tầng và mức cầu lớn đối với loại hình bất động sản này.

Tại TP.HCM, trong quý I/2022, thị trường ghi nhận mở bán 884 căn hộ, giảm 45% so với cùng kỳ, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2013. Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng.

Phân khúc cao cấp duy trì vị thế dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng nguồn cung mới kể từ năm 2020. Các dự án mới tại các khu vực ven đô nâng từ trung cấp lên cao cấp.

Trong khi chung cư phân khúc trung cấp và bình dân ở TP.HCM dần dần biến mất khỏi thị trường, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc tìm đến các căn có giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp hoặc chuyển hướng đến các địa phương lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại TP.HCM tăng 7,8% so với cùng kỳ lên 2.390 USD/m2, gần 55 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng do sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Bên cạnh đó, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, khoảng 4-5% so với cùng kỳ.

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn cuối năm 2022, SSI Research cho rằng: Việc thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng, ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường sẽ ảnh hưởng tới giá trị cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết.

Ngoài yếu tố thiếu nguồn cung, SSI Research cho biết: Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế.

Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Bong bóng bất động sản ở một số tỉnh cần được hạ nhiệt

Cũng theo SSI Research, trong giai đoạn 2021-2022 do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể.

Ví dụ, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển.

Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp/đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất.

Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng.

Vào đầu năm, Bộ Giao thông vận tải đã công bố khoản 304.100 tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025.
Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế… Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15- 20% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, theo quan sát của SSI Research, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư, và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn.

Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm…

Tuy nhiên, SSI Research cho rằng, nhà đầu tư theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của các dự án. Giá bán tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận