Xuất hiện phân khúc cạnh tranh mạnh mẽ với căn hộ dịch vụ

Khách thuê tăng trở lại

Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM quý II/2022 của Savills cho thấy công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ đã đạt 74%, tăng 6 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình cũng tăng nhẹ 1% theo quý, đạt 496.800 đồng/m2/tháng. Trong đó, nổi trội là phân khúc hạng A ghi nhận tăng 3% theo quý và 6% so với cùng kỳ năm trước.

Với tình hình hoạt động cải thiện, Savills Việt Nam đánh giá thị trường đạt lượng tiêu thụ cao nhất kể từ quý I/2020, sau khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Từ khi Việt Nam mở cửa biên giới trở lại vào tháng 3/2022, nhóm chuyên gia nước ngoài, đặc biệt từ Nhật Bản và Đài Loan làm việc trong ngành xây dựng và sản xuất đã quay trở lại. Cùng với đó là nguồn cung đến từ các sinh viên quốc tế và người lao động quay trở lại Việt Nam sau thời gian dài đóng cửa.

Theo Cục Thống kê TP. HCM, trong 6 tháng đầu năm 2022 TP. HCM có 304 dự án FDI mới với số vốn đăng ký 231 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm là tín hiệu tích cực đối với thị trường do đối tượng khách chủ yếu là người nước ngoài.

Để đáp ứng nguồn cầu tiềm năng này, trong quý vừa qua, dự án căn hộ dịch vụ hạng C Saigon Airport Plaza với 44 căn đã vận hành trở lại. Trong tương lai, dự kiến thị trường sẽ đón nhận 780 căn đến từ 5 dự án, trong đó nguồn cung khu trung tâm chiếm khoảng 38%.

Cạnh tranh mạnh với căn hộ cho thuê

Tuy nhiên, chuyên gia của Savills cũng chỉ ra căn hộ chung cư cho thuê (buy-to-let) – phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn.

Khảo sát của Savills cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn 40% so với giá thuê trung bình của căn hộ chung cư hạng A và B. Bên cạnh đó, nguồn cung lớn căn hộ sẽ được cung cấp cho thị trường từ nay đến 2024 với 26.000 căn hộ hạng A và B sẽ được bàn giao và cho thuê. Đây được xem là một áp lực lớn đối với thị trường căn hộ dịch vụ tương lai.

Phân tích thêm về xu hướng này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM cho biết trong 5 năm gần đây, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại (buy-to-let) mức tăng trưởng tốt lên đến 5% mỗi năm trong giai đoạn trước 2020. Dưới tác động của đại dịch, thị trường này có xu hướng giảm khoảng 7% năm trong 2 năm.

Ngoài ra, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao và khoảng 30% lượng này tham gia vào thị trường cho thuê trong thời gian này. Đến năm 2022, khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi, căn hộ chung cư đang có giá thuê đang dần tăng trở lại mức trước dịch.

“Sự chênh lệch giá thuê giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ bán cho thuê lại cho thấy loại hình căn hộ dịch vụ, nhất là phân khúc hạng C đang đối mặt với sự canh tranh gay gắt từ căn hộ trung và cao cấp. Các dự án căn hộ ngày càng được phát triển với chất lượng tốt, cung cấp đa dạng tiện ích nội khu và được vận hành quản lý chuyên nghiệp. Điều này thu hút khách thuê chuyển dịch sang căn hộ cho thuê có mức giá tốt hơn”, bà Trang phân tích.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở góc độ khách mua căn hộ để đầu tư cho thuê, vị chuyên gia này cho biết họ thường cân nhắc 2 khoản lợi nhuận là lợi nhuận từ tăng giá của bất động sản và lợi nhuận từ cho thuê.

“Khảo sát của chúng tôi trong quý II/2022 cho thấy lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận ngân hàng. Mức lợi nhuận cho thuê nằm trong khoản 3,2%/ năm đến 6,5%/ năm tùy theo khu vực. Trong đó, khu CBD, Khu đô thị mới tại quận 2 cũ và quận 7 có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ ở mức cao, trong khi các khu vực như Nhà Bè, Bình Tân và quận Thủ Đức cũ thuộc TP Thủ Đức có mức
lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7% đến 6,5%”, bà Trang cho biết thêm.

Mặc dù mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao, song vị chuyên gia này khuyến nghị các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trên giá trị tài sản để đưa ra được quyết định đầu tư sáng suốt.

Kỳ Hoa – Hạnh Nhiên | Nhà báo & Công luận