Doanh nghiệp bất động sản muốn thoát ra khỏi “vũng lầy” nên nhìn lại chính mình

Động thái mạnh mẽ, dứt khoát từ Thủ tướng Chính phủ

Kể từ tháng 11/2022 cho tới nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có nhiều động thái mạnh mẽ và dứt khoát nhằm tạo ra lực đẩy, hỗ trợ thị trường bất động sản thoát khỏi giai đoạn suy yếu.

Cụ thể, vào tháng 11/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định thành lập Tổ công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản. Tổ trưởng Tổ công tác là ông Nguyễn Thanh Nghị – Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Tiếp đến, vào đầu tháng 12/2022, Thủ tướng tiếp tục có công điện 1164 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Trong Công điện này, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cũng nhiều Bộ trưởng của các Bộ có liên quan khẩn trương tìm ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ngay trong phiên họp Chính phủ thường kỳ vào ngày 2/2, Thủ tướng một lần nữa yêu cầu tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tín dụng cho doanh nghiệp.

Bởi lẽ, bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ mật thiết với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường này gặp không ít khó khăn khi dòng vốn tín dụng bị siết lại, cung dư thừa so với nhu cầu và thị trường còn thiếu minh bạch… Những yếu tố này khiến giao dịch bất động sản giảm, nhiều dự án ngưng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn.

Vào giữa tháng 2/2023, Thủ tướng Chính phủ sẽ tiếp tục chủ trì cuộc họp trực tuyến với nhiều Bộ trưởng, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố, một số doanh nghiệp bất động sản để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Trong cuộc họp lần này sẽ có lãnh đạo của nhiều Bộ, ngành có liên quan tới thị trường bất động sản, như Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ trưởng Bộ Tài chính, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Công an, Bộ Tư pháp và cả Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Bên cạnh đó, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố, một số cơ quan của Quốc hội, các Hội, Hiệp hội bất động sản và nhiều lãnh đạo của các “ông lớn” trong ngành bất động sản cũng sẽ góp mặt.

Cơ quan chức năng đã vào cuộc

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan cũng đã bắt đầu đưa ra các giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục. Một trong những vấn đề “nóng” nhất, chính là phải khơi thông dòng vốn tín dụng để cấp cứu kịp thời các doanh nghiệp đang “đói vốn”.

Về vấn đề này, vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã chủ trì Hội nghị về tín dụng bất động sản với sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản cùng một số ngân hàng thương mại.

Theo lãnh đạo của Ngân hàng Nhà nước, đơn vị này không hề có văn bản và phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản. Có chăng đó là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số lĩnh vực, một số phân khúc có tỷ lệ rủi ro cao trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Ví dụ như đầu cơ, kinh doanh phân khúc lớn, dẫn đến đóng băng, bong bóng ảnh hưởng đến hệ thống.

Làm rõ về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng – Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết: Thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, trong đó khó khăn, vướng mắc về pháp lý là chủ yếu, vướng mắc về tín dụng chỉ là một trong các vướng mắc của thị trường bất động sản.

“Bởi vậy, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cần nhiều giải pháp chính sách từ nhiều bộ, ngành, địa phương”, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết.

Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, thời gian qua, ngành Ngân hàng đã quan tâm và dành một lượng vốn lớn cho lĩnh vực bất động sản, tỷ trọng tín dụng bất động sản ở mức 21,2%, ba năm qua đều có sự tăng trưởng cao.

“Đây là sự cố gắng bởi ngoài bất động sản, ngành Ngân hàng còn cung ứng vốn cho nhiều ngành nghề khác. Vì vậy, cần cân đối hợp lý, hài hòa giữa các ngành kinh tế”, bà Hồng nói.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho hay, thời gian qua, áp lực lớn đối với tín dụng từ ngân hàng không phải do điều hành tín dụng (Ngân hàng Nhà nước không siết, không thắt chặt) mà do những khó khăn trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Ngân hàng cho rằng, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để phát triển bất động sản nhưng chọn điều kiện phát hành dễ và không quản lý tốt dòng tiền nên bị động khi có sự cố xảy ra.

“Doanh nghiệp cần cơ cấu sản phẩm hợp lý, sử dụng vốn phù hợp, cân nhắc giảm giá bất động sản để bán và có dòng tiền”, bà Hồng nói.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản vay vốn, Thống đốc nêu rõ: Ở Việt Nam, có trường hợp doanh nghiệp triển khai đồng thời trên 50 dự án cùng lúc, rất dàn trải nên khi khó khăn sẽ rất khó xử lý.

Theo Thống đốc, trong hoạt động kinh doanh, triển khai các dự án, doanh nghiệp phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng chu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động không để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền. Đây là điểm rất quan trọng mà doanh nghiệp nào cũng cần phải hết sức lưu ý.

Đẩy mạnh cơ cấu lại, quản trị lại doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng.

“Nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hóa khả năng huy động vốn từ các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Tích cực tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở giá rẻ có hiệu quả cao theo chủ trương của Chính phủ”, bà Hồng nhấn mạnh.

Doanh nghiệp lâm vào cảnh khó khăn, một phần là tự chuốc lấy

Mặc dù nhiều doanh nghiệp bất động sản cầu cứu về khó khăn trong dòng tiền và pháp lý thực hiện dự án, thế nhưng, chính các “ông lớn” này vẫn ra mắt các dự án nhà ở, căn hộ cao cấp có giá trên trời, không hướng tới đại đa số người dân đang có nhu cầu mua nhà.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ giá rẻ vốn có sức thanh khoản rất cao lại không được các chủ đầu tư lớn chú ý phát triển. Ngay trong báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình nhà ở trong năm 2022 có thể thấy rằng, các dự án căn hộ có giá 25 triệu đồng/m rất ít, dưới 20 triệu đồng thì gần như “tuyệt chủng”. Trong khi đó, thị trường lại đón nhận các dự án căn hộ hạng sang, thậm chí siêu sang có giá trên 100 triệu đồng/m .

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn – chuyên gia bất động sản cho rằng: Các dự án căn hộ cao cấp cho tỷ suất lợi nhuận lớn hơn rất nhiều so với dòng sản phẩm bình dân. Tỷ suất có thể cao hơn 5, thậm chí 10 lần.

“Nhiều dự án phát triển ở ngoài thành các đô thị lớn, lúc giải phóng mặt bằng đền bù giá đất rất rẻ, nhưng khi phát triển dự án và đưa ra thị trường lại có giá trên trời, vượt quá khả năng chi trả của người Việt”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn nêu quan điểm: Vài năm gần đây, nhiều chủ đầu tư lớn ra mắt ồ ạt dòng nhà ở cao cấp tới mức dư thừa. Nhiều dự án nhà ở cao cấp đang trong tình trạng ế hàng, không có thanh khoản, điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư không có dòng tiền lưu thông, kiệt quệ dòng vốn sẵn có và phải phụ thuộc vào vốn huy động.

“Do đó, lỗi không hoàn toàn ở cơ chế, chính sách, mà lỗi ở đây chính là do các chủ đầu tư tự chuốc lấy. Nhưng nếu họ phát triển các dự án vừa túi tiền, chắc chắn sẽ không lâm vào tình cảnh này”, ông Tuấn nói.

Trước đó, vào cuối năm 2022, ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho rằng doanh nghiệp cần xem xét lại chính trách nhiệm của mình trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

“Khi thị trường tốt thì doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án, thậm chí là không cân bằng nguồn lực với các dự án đang triển khai. Có thời điểm doanh nghiệp triển khai quá nhiều dự án mà không kiểm soát tài chính, nên xảy ra khó khăn về tài chính ở thời điểm nhất định”, ông Sinh nói.

Ông Sinh cho rằng, cơ quan chức năng đã nhiều lần đề nghị các doanh nghiệp rà soát và cơ cấu lại sản phẩm bất động sản. Thậm chí phải bán bỏ bớt dự án chưa triển khai, tập trung vào các dự án đang triển khai, hoàn thành dự án sớm, để bán thành công và tạo ra dòng tiền thực hiện các dự án tiếp theo.

“Về lâu dài khi triển khai thực hiện dự án, các doanh nghiệp phải dùng vốn vay dự án nào thực hiện dự án đó, tránh vay dự án này thực hiện dự án khác làm mất cân bằng tài chính”, ông Sinh nói.

Việt Vũ | NB&CL