“Hết cửa” cho dự án thấp tầng ở nội đô TP.HCM

Siết nhà ở thấp tầng ở vùng lõi

Theo Đề án “Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 – 2030” mà Sở Xây dựng vừa trình UBND TP.HCM, trong 10 năm tới, Thành phố không khuyến khích phát triển nhà ở thấp tầng để tận dụng quỹ đất làm nhà ở cao tầng hiện đại, nhằm đáp ứng số lượng và tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án nhà ở mới.

Ngược lại, Thành phố khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, mua. Trong đó, sẽ triển khai các chính sách khuyến khích làm các dự án nhà giá rẻ để giải quyết nhu cầu nhà ở khá lớn của đối tượng có thu nhập thấp, nhất là các hộ gia đình sống trên và ven kênh rạch cần di dời. Đẩy mạnh và phát triển hạ tầng giao thông để kết nối các đô thị vệ tinh, đường vành đai.

Trong đó, đối với quận 1, quận 3 sẽ tăng chỉ tiêu quy hoạch về dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975. Hạn chế phát triển các dự án mới đầu tư nhà ở cao tầng đến năm 2025 nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng bảo đảm và phù hợp.

Đối với các quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp sẽ tập trung chỉnh trang, nâng cấp đô thị theo hướng hiện đại. Ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975, di dời nhà trên và ven kênh rạch.

Các quận 8, 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp sẽ đẩy mạnh phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để kêu gọi đầu tư dự án nhà. Riêng quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân sẽ ưu tiên phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn như tuyến metro số 1, các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội.

Đối với các huyện Nhà Bè, Cần Giờ, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi sẽ ưu tiên phát triển nhà ở theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn, phát triển khu du lịch ở kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh.
Trước đó, quyết định phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở TP. HCM giai đoạn 2016 – 2020 nhằm cụ thể hóa các định hướng, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở của Chương trình phát triển nhà ở TP. HCM giai đoạn 2016 – 2025 cũng đã nêu, khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1 và quận 3) sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020.

Cụ thể, TP.HCM sẽ không chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng. Trường hợp các dự án nhà ở đã được công nhận, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục để đảm bảo điều kiện khởi công.

Theo Đề án, hiện nay TP.HCM có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm hơn 88%, còn lại là căn hộ chung cư. Hiện dân số Thành phố có khoảng 13 triệu người và trung bình 5 năm tăng một triệu người. Tỷ trọng của dân số cơ học tăng thêm tại khu vực nội thành phát triển là 54,5% và ngoại thành là 42%.

Sở Xây dựng dự báo, đến năm 2030, Thành phố cần khoảng 150 triệu m2 sàn nhà ở (tương đương khoảng 830.000 căn nhà). Để đáp ứng được nhu cầu đó, về diện tích, đến năm 2030 Thành phố sẽ cần tới 946 ha để xây dựng chung cư và 850 ha để xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Phải giải được bài toán hạ tầng

Chủ trương này của TP.HCM nhận được rất nhiều ý kiến ủng hộ bởi nó giải quyết được bài toán nhà ở trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hẹp. Tuy nhiên, câu chuyện quá tải hạ tầng vẫn là nỗi băn khoăn của không ít người.

Có một thực tế lâu nay vẫn luôn diễn ra là tại vùng trung tâm TP.HCM, cứ hễ trời mưa là ngập, tình trạng ngập úng cục bộ đã tốn rất nhiều kinh phí, tài nguyên để khắc phục, thế nhưng đến nay vẫn chưa thể giải quyết triệt để. Bên cạnh đó là vấn đề “nút thắt cổ chai” ở nhiều tuyến đường huyết mạch cứ mỗi đến giờ cao điểm. Giới phân tích cho rằng, đây là những hệ quả của việc hạ tầng không theo kịp sự phát triển của nhà ở.

Nói về vấn đề phát triển hạ tầng đô thị của TP.HCM, tại Hội nghị lần thứ 42 Ban Chấp hành Đảng bộ TP.HCM khóa X mới đây, Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân nhìn nhận, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của Thành phố là hạ tầng giao thông phát triển chậm, không tương thích. Vì vậy, trong giai đoạn tới Thành phố cần phải đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông đô thị, tháo “điểm nghẽn” hạ tầng để khơi thông tính liên kết trong hạ tầng giao thông với các vệ tinh vùng.

Còn Theo Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, căn nguyên của những hệ lụy này là sự phát triển đô thị một cách tự phát, bê tông hóa quá nhiều, lấn chiếm hết không gian cho nước và cây xanh.

“Hiện nay, để giải quyết vấn đề này cần phải có những quy hoạch cụ thể, từ chống ngập, kẹt xe đến quản lý xây dựng đô thị, mật độ dân cư. Phải thực hiện một cách đồng bộ mới giải quyết được vấn đề mà TP.HCM đang hứng chịu thời gian qua”, ông Sơn nhấn mạnh.

Nhìn nhận dưới góc độ của doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, bất động sản là lĩnh vực đầu tư dài hạn nên việc định hướng trong chiến lược tổng thể chung của thành phố 10 hay 20 năm là điều cần thiết.

“Thị trường bất động sản hiện nay phát triển vẫn còn mang yếu tố tự phát, còn nhiều bất cập và chưa cân bằng giữa các khu vực phát triển. Để đưa ra giải pháp phát triển dài hạn và bền vững, cần đánh giá lại thực trạng thị trường theo khu vực, theo địa phương để nhận thấy rõ nhưng điểm còn hạn chế, nhưng nguy cơ phải đối mặt và cơ hội phát triển trong tương lai”, bà Hương nói và cho rằng, chiến lược phát triển các dự án bất động sản phải đi song hành với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật cũng như chiến lược phát triển về kinh tế, xã hội của Thành phố.

Theo bà Hương, điểm tích cực trong dự thảo lần này là có phân vùng phát triển theo khu vực quận huyện trong nội thành và ngoại thành. Đi kèm theo đó là các cơ chế chính sách định hướng và tạo động lực phát triển. Tuy nhiên, cần cụ thể hóa các giải pháp phát triển và lộ trình thực hiện dựa trên nền tảng đánh giá và phân tích thực trạng tại các khu vực quận, huyện, thành phố nhằm tránh trường hợp quy định chung chung, không rõ ràng, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, phát triển các dự án bất động sản trên địa bàn, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng kinh tế – xã hội nói chung.