Thanh tra Chính phủ kiến nghị tạm dừng cấp phép dự án condotel

Tỉnh “đi trước đón đầu” rồi… vi phạm

Khi biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch (condotel) nhen nhóm tại Việt Nam từ những năm 2003 – 2004, Khánh Hòa được xem là một trong số ít các địa phương đầu tiên trên cả nước thí điểm cấp “sổ hồng” cho các loại hình này với khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên, quá trình triển khai gặp không ít vấn đề về pháp lý.

Dự án khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng cao cấp Eurowindow Nha Trang thuộc khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh do CTCP Đầu tư Du lịch Eurowindow Nha Trang làm chủ đầu tư. UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2008 với diện tích thuê đất hơn 33,3 ha, đã chuyển mục đích gần 6 ha từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở nông thôn không hình thành đơn vị ở. Qua thanh tra, Thanh tra Chính phủ kết luận UBND tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu năm 2008, điều chỉnh lần thứ nhất vào năm 2009 để thực hiện dự án trên diện tích đất chưa được vùng 4 Hải Quân bàn giao cho tỉnh. Điều này vi phạm pháp luật về đầu tư (Vùng 4 Hải Quân bàn giao cho tỉnh ngày 5/2/2020).

Theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu năm 2008, thời hạn thi công và hoàn thiện công trình đến hết ngày 20/10/2015, nhưng đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành. Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng giao UBND tỉnh chỉ đạo chủ đầu tư khẩn trương thực hiện các khối lượng còn lại để đưa dự án vào hoạt động. Nếu vi phạm cam kết, tiếp tục chậm tiến độ, tỉnh phải xem xét, xử lý.

UBND tỉnh cũng cần xác định tiền sử dụng đất, chống thất thu ngân sách Nhà nước, trong đó có việc rà soát khi dự án đã được phê duyệt thay đổi quy hoạch xây dựng. Đồng thời, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng kiểm điểm trách nhiệm tổ chức, cá nhân có liên quan để xử lý theo quy định.

Một dự án khác do Khánh Hòa “giao đất ở không hình thành đơn vị ở” là Khu du lịch Sài Gòn – Cam Ranh, do CTCP Sài Gòn – Cam Ranh làm chủ đầu tư, cũng thuộc Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh. Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2009, diện tích thuê đất hơn 15 ha và giao đất ở không hình thành đơn vị ở hơn 4,6 ha. Đến thời điểm này, dự án chưa hoàn thành. Thanh tra Chính phủ xác định UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án khi không có kế hoạch sử dụng đất, cho phép chuyển chủ đầu tư dự án nhưng chưa xem xét tính toán nghĩa vụ tài chính từ đất đai khi chuyển nhượng dự án.

Dự án dự kiến hoàn thành vào tháng 7/2021, đến nay đã 6 năm trễ tiến độ. Thanh tra Chính phủ cho rằng vi phạm, sai sót trên thuộc về chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa và phó chủ tịch UBND tỉnh có liên quan; Thủ tưởng các sở ngành, Ban quản lý khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh và UBND huyện Cam Lâm.

Dự án Evason Ana Mandara Cam Ranh Resort & Spa (nay là khu phức hợp Ana Mandara Cam Ranh) do Công ty TNHH Sovico Khánh Hòa làm chủ đầu tư có hơn 3,1 ha đất ở không hình thành đơn vị ở. Diện tích thuê đất là gần 26 ha, dù được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu từ 2014, đến nay chưa hoàn thành, tiến độ xây dựng bị chậm (quá thời hạn hoàn thành 3 năm).

Kiến nghị tạm dừng cấp phép dự án condotel

Thanh tra Chính phủ cho rằng bên cạnh một số hiệu quả như thu hút dòng vốn đầu tư, thúc đẩy phát triển du lịch, quá trình thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở đã phát sinh một số bất cập vướng mắc. Nguyên nhân là pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch nên tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trên diện rộng về thời hạn sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư thứ cấp đã nhận chuyển nhượng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất; thực hiện quyền cư trú… Các vấn đề này liên quan đến nhiều lĩnh vực do các luật khác nhau điều chỉnh như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Luật cư trú… nên cần thiết phải được nghiên cứu để có giải pháp đồng bộ.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành và địa phương xử lý tình trạng đầu tư, xây dựng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở không hình thành đơn vị ở (biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel) tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc xử lý theo hướng khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư; không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng thu hút đầu tư; hạn chế thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước tiên là hệ thống pháp luật hiện hành.

Đồng thời, Thanh tra kiến nghị tạm dừng cấp phép dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện theo các chỉ đạo của Thủ tướng; tiếp tục thực hiện hoàn thiện hệ thống pháp luật; giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ ngành nghiên cứu, đề xuất với Thủ tướng giải quyết cụ thể vấn đề condotel trên toàn quốc.

Trước đó, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương cân nhắc việc cấp mới các thủ tục pháp lý cho phép đầu tư xây dựng các dự án có bố trí condotel, officetel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng. Khi quyết định chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng có các loại hình bất động sản nêu trên, các địa phương cần đảm bảo tính thống nhất về mục đích đầu tư, mục đích sử dụng đất với chức năng của công trình; lưu ý việc hình thành và phát triển loại hình bất động sản này phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương theo từng thời kỳ.

Trong 9 tháng đầu năm, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch (condotel) mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Thống kê từ Hội này cũng cho thấy 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp. Tình hình trầm lắng trên, theo một số chuyên gia, là dịp để các địa phương, nhà đầu tư bình tĩnh nhìn nhận lại nhu cầu thị trường, khung pháp lý và hiệu quả sinh lời từ loại hình kinh doanh còn nhiều mới mẻ này.

Tháng 2, Bộ Tài nguyên & Môi trường ra văn bản hướng dẫn về việc sử dụng đất, cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với một số loại hình cư trú mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Thời gian thuê đất với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú không quá 50 năm, trừ dự án lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì không quá 70 năm. Bộ cũng nêu quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công trình xây dựng không phải nhà ở khi đủ điều kiện.

Một số địa phương, như Bà Rịa – Vũng Tàu đã có văn bản yêu cầu Sở Tài nguyên & Môi trường chủ trì, phối hợp các Sở, ban ngành có liên quan quản lý, hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với condotel theo quy định.