Lừa đảo trong kinh doanh bất động sản: Nhận diện thủ đoạn

Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bao gồm cả trong lĩnh vực bất động sản và các lĩnh vực khác, là hành vi đưa ra các thông tin gian dối, tạo lòng tin cho người khác, để người đó giao tài sản và chiếm đoạt tài sản đó.

Đưa ra thông tin gian dối là việc có lời nói, văn bản, hình ảnh, hiện vật hoặc các dạng thông tin khác không đúng sự thật. Việc đưa ra thông tin gian dối là cách thức xử sự có lí trí của người phạm tội để tác động vào nhận thức của chủ tài sản nhằm tạo lòng tin. Dựa vào các thông tin đó, chủ tài sản tin đó là sự thật, trên cơ sở những thông tin này, chủ tài sản tự nguyện giao tài sản của mình cho người đưa ra thông tin gian dối.

Người phạm tội nhận tài sản từ chủ tài sản do chủ tài sản đồng ý trao cho họ trên cơ sở tin tưởng vào các thông tin gian dối mà họ đưa ra. Người phạm tội chiếm đoạt tài sản nhận được từ chủ tài sản. Tội phạm hoàn thành từ lúc chiếm đoạt được tài sản.

Vì vậy, có thể hiểu là tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được thực hiện với lỗi cố ý. Người phạm tội nhận thức rõ những thông tin mình đưa ra là không đúng sự thật, nhận thức rõ việc mình chiếm đoạt tài sản đó là vi phạm pháp luật nhưng vẫn mong muốn thực hiện và mong muốn người khác chuyển giao tài sản cho mình để chiếm đoạt. Động cơ phạm tội là vụ lợi nhưng không phải là yếu tố bắt buộc trong cấu thành tội phạm.

Chủ thể của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là người từ đủ 16 tuổi trở lên, có năng lực trách nhiệm hình sự. Điều 12 BLHS quy định, người từ đủ 14 tuổi đến dưới 16 tuổi không phải chịu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Thủ đoạn gian dối trong lĩnh vực bất động sản đươc thực hiện bởi 6 dạng hành vi.

Thứ nhất, lập các dự án không có thật nhằm kêu gọi người khác mua nhà hình thành trong tương lại.

Để thực hiện hành vi phạm tội, các đối tượng thường thành lập các doanh nghiệp, đăng ký kinh doanh nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác nhau trong đó có lĩnh vực bất động sản. Sau khi được cấp giấy phép, các đối tượng bắt đầu “vẽ” lên các dự án xây dựng chung cư, biệt thự, khu đô thị… trên giấy, để đưa vào quảng cáo, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mặc dù chưa được cơ quan quản lý cấp phép. Nhiều trường hợp làm giả hoặc sử dụng các loại giấy phép, tài liệu không hợp lệ để chứng minh tính “chân thực” của dự án, nhằm mục đích tạo long tin đối với nạn nhân, nhận tiền hoặc tài sản của nạn nhân rồi bỏ trốn.

Thứ hai, thực hiện hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, nhưng khi thu được tiền mua nhà của nạn nhân thì bỏ trốn.

Khác với việc thành lập dự án “ma”, các đối tượng phạm tội trong trường hợp này sử dụng các hồ sơ, tài liệu về một dự án có thật để mua bán, chuyển nhượng cho nạn nhân, sau khi nhận được tiền thì không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đã ký kết.

Ngoài ra, các đối tượng phạm tội còn sử dụng thủ đoạn thành lập các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư khi chưa có đủ điều kiện pháp lý. Trong đó, những đối tượng này thường thiết kế bản vẽ nhà, chia lô, xây dựng căn mộ mẫu hấp dẫn để nạn nhân tin tưởng, ký hợp đồng mua dưới hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh. Sau khi lấy được tiền thì bỏ trốn.

Thứ ba, sử dụng một bất động sản để bán cho nhiều người khác nhau.

Thứ tư, cung cấp thông tin sai lệch, giả mạo về bất động sản để người mua tưởng giả là thật, trao tài sản cho đối tượng phạm tội.

Thứ năm, bán bất động sản không đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã quy định một bất động sản muốn được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện: Không bị thế chấp bởi bên bán, hoặc đã giải chấp trước thời điểm đưa bất động sản vào kinh doanh, không trong quá trình tranh chấp… Đối với bất động sản hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh dự án đó.

Tuy nhiên, do thiếu hiểu biết về pháp luật nên rất nhiều người có nhu cầu mua bán, thuê mua bất động sản không nắm được các quy định này nên các đối tượng phạm tội đã đưa ra thông tin gần giống với điều kiện bất động sản được phép kinh doanh theo quy định như: Thay vì được ngân hàng bảo lãnh thì chủ đầu tư công bố dự án được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi, việc bất động sản bị tranh chấp, bị thế chấp bị che giấu.

Như vậy, đối với những bất động sản đang bị chủ đầu tư thế chấp, giao dịch trở nên vô hiệu, người mua bất động sản đứng trước nguy cơ bị mất số tiền đã bỏ ra.

Đối với những dự án yêu cầu phải được ngân hàng bảo lãnh, nếu không có sự bảo lãnh, chủ đầu tư thua lỗ, công trình sẽ bị bò dở, người mua bất động sản hình thành trong tương lai chỉ nhận được các cam kết nhưng trên thực tế dự án không biết lúc nào hoàn thành, người mua không có nhà để ở nhưng vẫn phải trả lãi ngân hàng số tiền đã vay.

Thứ sáu, sử dụng bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn dùng để thực hiện các giao dịch khác.

Đó là 6 thủ đoạn gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thời gian gần đây. Để tránh thành nạn nhân tiếp theo, trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản, người dân cần trang bị cho mình kiến thức pháp luật về mua bán, chuyển nhượng bất động sản; đọc kỹ nội dung hợp đồng mua bán bất động sản; cần xác minh, tìm hiểu thông tin trong hợp đồng về dự án bất động sản tại sở tài nguyên và môi trường địa phương và ngân hàng thương mại nhận bảo lãnh cho bất động sản đó…