Bất động sản Việt Nam giảm nhiệt, nhưng chưa “suy thoái”

Bất động sản rơi vào thế khó

Sau 2 năm đối mặt với đại dịch COVID-19, các doanh nghiệp bất động sản, nhất là các công ty trong lĩnh vực môi giới đã có sự tăng trưởng trở lại. Báo cáo của Bộ Kế hoạch – Đầu tư cho thấy, trong 3 quý đầu của năm 2022, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới và số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng mạnh.

Cụ thể, số lượng doanh nghiệp thành lập mới là 7.124 doanh nghiệp, tăng 31,9%; số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.769 doanh nghiệp, tăng 77,3%.

Bên cạnh đó, hầu hết các sàn giao dịch đã trở lại hoạt động. Đồng thời có thêm nhiều sàn mới được thành lập, hoạt động với khoảng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản hoạt động.

Dù có đà tăng trưởng ngay từ đầu năm, thế nhưng, từ đầu quý III cho tới nay, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu suy yếu rõ rệt. Điều này được minh chứng bằng số lượng giao dịch ngày càng giảm sút.

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn đầu năm 2022 hoạt động của thị trường bất động sản đã dần trở lại bình thường, lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch cũng tăng hơn nhiều so với năm 2021.

Cũng theo Bộ Xây dựng, trong quý I, quý II/2022, thị trường bất động sản có hiện tượng phát triển nhanh về giá và lượng giao dịch ở nhiều phân khúc bất động sản và tại nhiều địa phương trên cả nước kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch bất động sản; thu hút số lượng lớn người tham gia môi giới đặc biệt là môi giới tự do, giao dịch bất động sản.

“Trong quý III/2022, thị trường bất động sản có sự điều chỉnh, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời điểm đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo”, lãnh đạo của Bộ Xây dựng nêu.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo & Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn – chuyên gia bất động sản lý giải: Trên thực tế, trong 2 năm dịch bệnh, chỉ trừ đợt giãn cách xã hội đầu tiên, hầu như sức thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn ổn định.

Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, dù dịch bệnh được kiểm soát, song sức thanh khoản của thị trường đang có dấu hiệu yếu dần bởi nhiều lý do, như hoạt động siết chặt tín dụng, khiến nhà đầu tư, người mua nhà gặp khó khi vay mua bất động sản. Điều này cũng khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận vốn khi phát triển dự án.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng và các địa phương cũng kiểm soát chặt thị trường, nhanh chóng “dập” các đợt “sóng”, “sốt đất”, khiến thị trường bất động sản giảm dần sức hút.

“Năm ngoái, thị trường bất động sản “sốt nóng”, người người, nhà nhà vay ngân hàng đi đầu tư bất động sản, có người chuyển vốn đầu tư từ chứng khoán, trái phiếu sang bất động sản ồ ạt. Tuy nhiên, hiện nay, nhờ vào sự kiểm soát chặt thị trường, cũng như siết chặt tín dụng, nên bất động sản mới đang hạ nhiệt”, ông Tuấn chia sẻ.

Ngoài ra, một số yếu tố khác khiến thị trường bất động sản suy yếu, như giá đất, giá nhà đã tăng quá cao trong thời gian trước, hay như thị trường thiếu trầm trọng nguồn cung. Dù vậy, ông Tuấn cho rằng, yếu tố chính và quan trọng nhất chính là nguồn vốn đầu tư vào bất động sản đang khó tiếp cận.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho rằng: Trong quý III/2022, các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn, giảm so với các quý trước.

Đặc biệt, một số cá nhân, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, trái phiếu, cổ phiếu đã bị xử lý gây ảnh hưởng đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.

Có cùng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng: Hiện nay, sức mua giảm khiến tính thanh khoản cũng giảm theo. Điều này dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động. Do đó buộc các chủ đầu tư phải thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỷ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao. Có trường hợp chiết khấu lên đến 40% giá trị hợp đồng.

Cũng theo ông Châu: Doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng. Ngay cả khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Điều này được chứng minh qua động thái thành lập doanh nghiệp quản lý và đầu tư bất động sản thực hiện phương thức chia nhỏ giá trị bất động sản để huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội.

“Hiện nay, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư và người mua nhà đều mong muốn tiếp tục được vay tín dụng dù phải chịu lãi suất vay cao hơn trước để thực hiện hợp đồng, hoặc có vốn triển khai thực hiện dự án, trong lúc nguồn trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng đang gặp khó khăn”, ông Châu nói.

Bất động sản Việt Nam giảm nhiệt, nhưng chưa “suy thoái”

Dù thị trường đang giảm sức hút trong thời gian qua, thế nhưng, vẫn có một số ý kiến cho rằng, thị trường chưa tới mức suy thoái.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận xét: Thị trường vẫn có nhiều điểm sáng, và những điểm sáng đó chính là lý do không để thị trường rơi vào suy thoái.

Đơn cử như đầu tư công tiếp tục được triển khai mạnh mẽ. Vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội quý 3/2022 theo giá hiện hành ước đạt 833,8 nghìn tỷ đồng, tăng 18,1% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Đính nhấn mạnh, chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ, trong đó nhóm đầu tư hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tiếp tục tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị… kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng… “Đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới”, ông Đính cho biết.

Bên cạnh đó, FDI lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI trong 9 tháng đầu năm 2022 với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.

Đáng chú ý, tăng trưởng GDP 9 tháng năm 2022 đạt 8,83%, là mức tăng trưởng 9 tháng cao nhất từ năm 2011 đến nay. Dự báo GDP sẽ tiếp tục tăng mạnh trong quý 4/2022. Đây là những yếu tố tích cực cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.

“Do đó, dù thị trường có sụt giảm, nhưng không tới mức suy thoái như mọi người đang lo sợ. Các yếu tố tích cực như chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, sự tăng trưởng của FDI và GDP… kích thích thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Đính cho rằng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết tốt những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính… hoặc thu hút đầu tư.

Việt Vũ | Nhà báo & Công luận